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我的置业经验:15年铸就的买房卖房知识总结

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楼主
admin 发表于 2019-5-31 13:35:36 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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admin
2019-5-31 13:35:36 283 0 看楼主
   
中国,有14亿人。
你,在其中哪个位置?
中国,有多少套产权和宜居的住宅?
有多少人能居住在自有产权住宅里?
在资本的世界里,什么决定了,家庭的财富?
深圳,有170万套产权住宅,其中适宜居家的估计约130万套左右。真正住在自有产权住宅里的,估计不超过100万个家庭(套)。
深圳2015年户籍人口405万,其中住在深圳自有产权住宅里的可能不超过50万个家庭(套),估计有效深户自有住宅缺口100+万。
深圳2015年常住人口1138万,其中住在深圳自有产权住宅里的可能不超过80万个家庭(套),估计有效广义深圳常住人口自有住宅缺口300+万。

无论中国还是深圳,有更多的人,居住在不拥有产权的住宅里。
住宅,只是相对少数人的。
在过去的30年,房地产,成为中国稳定增长最快的资产。
很多人,由家庭住宅金额,达成了家庭富裕。
有些人,通过房地产投资快速滚动,达成了财务自由、财富阶层跨越提升。
当然,还有更多人,住在达不到舒适居住要求的房子里。
2015年-2016年,中国房地产因去库存,发达城市房地产普涨;数百万家庭的家庭资产获得1-3倍溢增。
过去已去,未来还在。
未来十年,在楼市如此高位运行、全球经济调整的大宏观下,还存在通过房地产获得财务自由的机会吗?
对于小白,房价收入比、租售比如此不成比例的情况下,该如何规划买房、自住和投资之路?
历经2015年深圳楼市快速翻番大行情,对房地产投资产生了更多的认识和理解。
终于开始,有时间,做一些总结。
问题:该不该买房?为什么要买房?
该不该买房?
问这个问题的人,有几类。
第一类,是刚需客。买房本质上是为了解决住的问题。有的是买第一套,有的是小的换大的。
第二类,是小白投资客。他们问这个的意思是,短期内,会不会涨?
第三类,是小投资客。略有经验,还在思考:楼市大势如何?我的资产如何滚动?
真正的老道的投资客是不会直接问这个每天在他心里过几次的问题的。
老道的投资客就问数据:现在市场交易情况如何?价格走势如何?成交效率如何?银行贷款政策如何?政策调整如何... ...
来问我的人,一般是第1-3类。
老道的投资客不会来问我这个问题,而会问数据、问形势。

对于刚需客,其实所有的业内人士、媒体人士、专家人士,都储备了一个包治百病的回答:
如果自住,能买得起的时候就买。
如果激进一点,就说:早点买好。
没有“心底善良或珍惜声誉的专业人士”会劝刚需客,不买房。
住,总归是人的必须性行为。
带娃住在自有产权的房子长大,跟带娃住在非自有产权的房子长大,心理上、总有那么一点点不同。
所以,作为刚需客,其实不需要过多焦虑。买得起房时就买。除非楼市特别明显的高位泡沫,否则买房肯定不吃亏。
对于没有经验的人,去判断楼市周期、想踩捏时点,难度是异常之大的。没拿捏好,分分钟吃亏。
至于投资客呢,其实这个问题属于一个结构性的解决方案:
1.你的资产配置
2.你的现金流
3.你的心理承受力
4.你的**值
买房,如果不仅仅是自住,目的当然是资金避险、保值、增值、甚至多轮翻倍——财务自由,已经有人通过投资房地产完美达成。
滔天的富贵,我们经受得起;但巨大的风险,却不是人人有心理能力去经历。
你是要做趋势投资、还是价值投资、还是波段投资?
你是投资还是投机?
你有没有能力投资和投机?

所以,对于投资者来问能否买,我是先问他们钱包。
你的钱,怎么来的?成本高不高?现金流持不持续?
不要前方固然高山丽景,但迂回上升中你的资金流断,输在了半山上。
然后,你的经验、你的目标,要匹对。
不要一上来,就想找到市场上马上涨最多的房。
除非你天生运气大王,否则你肯定输给专业投资客。
所以,如果只是非专业投资客、家庭闲余资产投资,就建议稳健性投资房地产。选择主流的项目。
否则,一个专业性不够、对一线市场不够了解,根本就难以找到并勇于决策买到增值幅度最好的房子。
而且楼市有危险,任何时候都存在政策调控、经济环境变化的可能。
如果万一买错了时点,那种现金流的压力、做错事的压力,可不是普通老百姓能承当的。
担不起一个亿的风险,也就赚不到一个亿的利润。
所以,知道自己是谁、有多少钱、能承当多大风险、需要多少的投资回报,这才是最重要的。房子,不是简单一个买或者不买,就能回答的。
说到这,就是资产配置了。
如果投资目标清晰,就是应该何时、何地、买多少、买什么、什么时候买、什么时候卖的问题了。
通过资产配置,能解决风险控制问题、现金流稳健问题、楼市波动问题。
比如,如果所有钱砸在一个大的豪宅户型上,万一世道不好,这种房子是很难出手、涨幅未必能跟上大势。对普通人来说,就更像去赌博,晚上容易睡不好。
所以,买一个自住型2-3房,再配一个学位型1-2房,就成为一个很稳健的做法。涨,受得了。不涨,随时可以卖出一套。
世道好,都好卖。
世道不好,小户型至少好出手。而且2套房子的租金,总还可以。
因此,刚需客,问买不买;答案是:尽量一定要买。
投资客,就不是问买不买,而是要思考资产配置、流动性规划、现金流规划、心理承受力规划。
至于投资时机,这个看大势,把房价曲线做出来就明白了。如果持续走很高,自然就开始蕴含风险,当然就先不买。如果政策持续放松,银根放松,经济形式也还不错,当然果断的入场。
未完
待续…
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